ใบปลอดหนี้คืออะไร

ในการจำนอง ขายฝากคอนโดมิเนียม อาคารห้องชุด มีเอกสารจำเป็นอีกหนึ่งอย่าง

นั่นคือ ใบปลอดหนี้ วันนี้เรามาทำความรู้จัก เจ้าเอกสารตัวนี้กัน ว่ามันคืออะไร และทำไมมันถึงจำเป็นมาก



ใบปลอดหนี้ คือ หนังสือที่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกให้ว่าห้องชุดนี้ไม่มีหนี้ค้างค่าส่วนกลาง,ค่าสาธารณูปโภค, ค่าประปา ,ค่าไฟฟ้า ต่างๆ ซึ่งการออกหนังสือใบปลอดหนี้นี้เป็นหน้าที่ของทางนิติบุคคลที่จะต้องออกให้ลูกบ้าน เมื่อมีการร้องขอ ใบปลอดหนี้ต้องลงนามโดยผู้จัดการนิติบุคคลจึงจะมีผลตามกฎหมาย

โดยปกติใบปลอดหนี้หากไม่ระบุเวลามา จะใช้ได้ภายใน 7 วัน นับจากวันที่ออกเอกสาร  หรือหากนิติบุคคลอาคารบางที่ อาจระบุ 15 วัน หรือ30 วัน ก็ใช้ได้ตามที่นิติบุคคลระบุมา นิติบุคคลอาคารชุดบางที่อาจมีค่าดำเนินการในการออกเอกสารใบปลอดหนี้ อัตราปกติอยู่ที่ 200-500 บาท

ใบปลอดหนี้จำเป็นต้องใช้ในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด ทั้งซื้อ,ขาย,ให้,รับมรดก,ขายฝาก และอื่นๆ ค่ะ  ในอดีตในการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าว ไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้ทำให้ผู้ซื้อซื้อห้องชุดมาราคาถูก แต่กลับต้องมาใช้หนี้ค่าส่วนกลาง,น้ำ,ไฟ,สาธารณูโภคอื่นๆ แทนเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมอีกมาก บางครั้งโดนจ่ายหนี้แทนเจ้าของเดิมเป็นแสนๆ เพื่อป้องกันปัญหาดังกล่าว ต่อมากฎหมายจึงกำหนดให้ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะต้องมีใบปลอดหนี้ด้วย

“ ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 29 วรรคสองกำหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ”


ดังนั้น “ใบปลอดหนี้” ถือเป็นเรื่องใกล้ตัวของคนที่อยาก “จะซื้อ” และ “จะขาย” ที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมมาก ๆ เพราะใบปลอดหนี้ ก็คือ เอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งถ้าขาดเอกสารตัวนี้จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้ หรือพูดให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ไม่สามารถเปลี่ยนมือได้นั่นเอง

หากละเลยใบปลอดหนี้จะเกิดอะไรขึ้น

ถ้าใครละเลย ไม่จ่าย ก็จะมีค่าปรับตามแต่คณะกรรมการนิติบุคคลนั้น ๆ กำหนดขึ้น ซึ่งแน่นอนว่า ต้องมีกรณีที่มีคนไม่จ่าย ถ้าไม่มีกฎอะไรบังคับ ต่อให้ประกาศว่าจะเก็บดอกเบี้ย คนที่ไม่อยากจ่าย ก็จะไม่จ่าย แม้ว่าแต่ละโครงการที่อยู่อาศัย อาจจะมีวิธีการจัดการ เช่น ไม่ให้สติ๊กเกอร์รถยนต์เข้าหมู่บ้าน หรือเข้าอาคาร แต่หลายครั้งก็จัดการได้ยาก

ดังนั้น ใบปลอดหนี้ จึงเป็นเอกสารไม้ตายที่จะทำให้ทุกคนที่มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางพึงระลึกว่า ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็มีผลทำให้เราขายที่อยู่อาศัยนี้ได้ยาก หรือขายได้ ก็โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

สำหรับคนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ควรตรวจสอบประเด็นนี้ให้ดี เจ้าของทรัพย์สินนั้น จ่ายค่าส่วนกลางแล้วหรือไม่ มีอะไรที่เป็นหนี้ค้าง (กรณีคอนโดมิเนียม อาจจะมีค่าน้ำเป็นหนี้ค้างจ่าย) ค้างจำนวนมากหรือไม่ ผู้ซื้อรับได้หรือไม่ที่ต้องเคลียร์เอง หรือแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินเคลียร์ก่อน

เพราะถ้าจ่ายเงินมัดจำ เงินจองไปแล้ว เกิดกรณีโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะเจ้าของทรัพย์สินยังค้างหนี้ส่วนกลาง อาจจะยุ่งยาก สร้างปัญหาได้ ฉะนั้นควรตรวจสอบข้อมูลรอบด้านก่อนวางเงินซื้อที่อยู่อาศัย