ค่าส่วนกลางคืออะไร ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง?

ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร

ค่าส่วนกลางคอนโดคือเงินที่ทางนิติคอนโดจะเรียกเก็บจากลูกบ้านทุกห้องในทุก ๆ เดือน เพื่อนำเงินเหล่านั้นไปบำรุงส่วนกลางต่าง ๆ ที่ลูกบ้านใช้ร่วมกัน อันได้แก่ การทำความสะอาด ที่จอดรถ ค่าไฟ ค่าน้ำ ค่าทำความสะอาดกระจกจากนอกอาคาร ค่าถังดับเพลิงที่ต้องเปลี่ยนตามกำหนดเวลา ฯลฯ


ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18/1 ได้บัญญัติว่า

"ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้นทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18"

บทบัญญัติดังกล่าว ดูเหมือนว่า หากค้างจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป อาจจะต้อง

- เสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และ

- อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางได้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และ

- ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

ซึ่งค่าส่วนกลางของคอนโดเคหะบางนาตราต จะมีการเรียกเก็บรายเดือน เดือนละ 250 บาท พร้อมกันนั้น จะมีการเก็บค่าน้ำตามมิเตอร์รายเดือน ค่าบริการเคเบิลทีวีในใบเสร็จเดียว

จะเห็นได้ว่า หากคอนโดไร้ซึ่งค่าส่วนกลาง จะทำให้เกิดปัญหาตามมา เพราะทางโครงการจะไม่ได้เงินมาดูแลส่วนต่าง ๆ มันไม่เหมือนกับอพาร์ทเม้นท์ที่นอกเหนือจากค่าเช่าแล้ว พวกเขายังมีการเพิ่มอัตราค่าไฟ และค่าน้ำของผู้เช่าเข้าไป ทำให้มีเงินส่วนหนึ่งมาดูแลและซ่อมแซม ส่วนคอนโดเป็นการขายขาด ค่าส่วนกลางจึงเป็นรายได้เดียวที่ทางคอนโดได้รับในทุกเดือน บางโครงการอาจจะมีการเก็บค่าที่จอดรถ แต่นั่นก็เป็นเงินที่น้อยมาก ๆ ไม่สามารถใช้จ่ายอะไรได้เลย 

การบริหารสาธารณูปโภคที่ถือเป็นทรัพย์สินในหมู่บ้านที่ได้รับโอนจากผู้ขายหรือเจ้าของโครงการ เป็นความรับผิดชอบของ “นิติบุคคล” ที่มีลูกบ้านเป็นสมาชิก และตั้งตัวแทนเป็นกรรมการบริหาร มีข้อบังคับหมวดหนึ่งในสิบหมวดคือ การพิจารณาค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อคำนวณค่าบริการที่แต่ละบ้านต้องจ่าย โดยคำนวณจากขนาดของพื้นที่ ทุกหลังอยู่ในข้อบังคับต้องจ่ายทั้งที่มีคนอยู่ และไม่มีคนอยู่ แม้กระทั่งที่ดินเปล่าที่เจ้าของโครงการยังขายไม่ออก ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางนี้

5 เหตุผลไม่จ่าย
สาเหตุที่ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางหลักๆ 5 ข้อคือ
1.ไม่ได้อยู่อาศัย ปล่อยเช่าแต่ไม่มีคนเช่า จึงไม่ได้ใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคส่วนกลาง
2.บ้านรอขาย
3.ไม่พอใจบริการที่นิติบุคคลจัดสรร เช่น ที่จอดรถในหมู่บ้านไม่พอ หรือไม่วางใจ สงสัยการบริหารค่าใช้จ่ายของกรรมการนิติบุคคล
4.ปัญหาพิพาทระหว่างบ้านติดกัน เช่น วางสิ่งของกินพื้นที่ ที่นิติบุคคลแก้ปัญหาได้ไม่ถูกใจ ก็เลยไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
5.บ้านหลังดังกล่าวกำลังถูกสถาบันการเงินฟ้องยึด

“หลายที่หลีกเลี่ยงไม่ฟ้องคดี และคณะกรรมการนิติบุคคล พยายามจะประนอมหนี้ เรียกมาคุย พยายามอธิบายเหตุผลให้เข้าใจ หาทางช่วงแก้ปัญหา เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้ง เพราะทุกคนคือลูกบ้านที่ต้องอยู่ร่วมกัน แต่เมื่อไม่เข้าใจก็ต้องเกิดการฟ้องร้องกันในที่สุด”

การดำเนินการกรณีลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

กรณีที่ลูกบ้านไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง มีขั้นตอนดำเนินการทางกฎหมายภายในประมาณ 12 เดือน ดังนี้
1.ค้าง หรือ ผิดนัดชำระหนี้ เช่น กำหนดจ่ายวันที่ 10 ไปจ่ายวันที่ 15 ก็เท่ากับผิดนัดชำระหนี้ ต้องมีค่าปรับ ที่เป็นข้อบังคับกำหนดจากการประชุมของนิติบุคคลหมู่บ้าน

2.ค้างเกิน 3 เดือน ลูกบ้านรายนั้นจะถูกระงับสิทธิให้บริการสาธารณะ โดยก่อนถูกระงับสิทธิ นิติบุคคลต้องทำหนังสือเตือน และถ้าไม่ชำระอีก ก็ระงับบริการ เช่น ไม้กั้นทางเข้าออกใช้รีโมทหรือคีย์การ์ด ก็จะถูกบล็อก การเข้าออกของลูกบ้านที่เบี้ยวหนี้ ก็ต้องแลกบัตร หรืองดเก็บขยะให้

3.อีก 3 เดือนต่อมา ถ้ายังไม่จ่ายอีก นิติบุคคลหมู่บ้านจะมีหนังสือเตือนแจ้งอายัดโฉนดที่ดิน โดยคณะกรรมการนิติบุคคลจะไปที่สำนักงานที่ดิน เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรับอายัด ที่ดินแปลงนั้นก็จะขายไม่ได้

4.เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งเจ้าของที่ดิน หากต้องการปลดล็อกจากการถูกอายัด ก็ต้องจ่ายหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างก่อน

5.ผ่านไปอีก 6 เดือน หรือเท่ากับ 1 ปีแล้ว คณะกรรมการนิติบุคคลสามารถดำเนินการฟ้องศาลแพ่ง

6.ศาลนัดไกล่เกลี่ย ส่วนใหญ่มักจะลงตัวตามที่ศาลช่วยไกล่เกลี่ย และมีการผ่อนชำระ

7.กรณีไกล่เกลี่ยไม่สำเร็จ หากศาลพิพากษาให้ชำระ หากยังไม่ชำระ ก็ไปสู่กระบวนการนำคำสั่งศาลไปยังขั้นตอนการบังคับคดี สู่กระบวนยึดทรัพย์ และขายทอดตลาด เมื่อได้เงินมาแล้ว หนี้ส่วนกลางจะได้รับจัดสรรให้เจ้าหนี้คือนิติบุคคลก่อนเป็นอันดับแรก ส่วนเจ้าหนี้รายอื่น เช่น การจำนองกับธนาคาร จะได้ส่วนที่เหลือ