ความรู้ว่าด้วย ภาษีของนิติบุคคลอาคารชุด

มีหลายคนอยากรู้ว่า นิติบุคคลอาคารชุด เคหะบางนาตราด ดำเนินการถูกต้องหรือเสียภาษีหรือไม่ เลยอยากนำความรู้มาฝากเกี่ยวกับกฏหมายข้อนี้

อาคารชุดเคหะบางนาตราด เป็นที่อยู่อาศัยที่มีผู้อยู่อาศัยจำนวนมากที่อยู่ภายในตึกหรืออาคารเดียว กัน ซึ่งต้องมีกฎเกณฑ์ ระเบียบควบคุมผู้อยู่อาศัยให้มีระเบียบเรียบร้อย อยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข ผู้ที่เข้าซื้ออาคารชุดจะมีสิทธิในกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือห้องพักของตนเอง ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล



แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันของผู้อยู่ อาศัยในอาคารชุด เช่น ทางเดิน ลานจอดรถ พื้นที่ส่วนรวม จำเป็นต้องมีการจัดระเบียบให้ผู้อยู่อาศัยมีระเบียบเรียบร้อยได้นั้นต้องอาศัยผู้ดูแล อาคารชุด ซึ่งเราจะเรียกว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ที่เกิดจากผู้อยู่อาศัยร่วมกันจัดตั้งขึ้นแล้วไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน โดยมีหน้าที่ดูแลเรื่องทั่วไป เช่นความปลอดภัย ความสะอาดและความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด

โดยมีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาดูแลภายในอาคาร ซึ่งอาจจะมีบุคลากรหลายคนด้วยกัน ซึ่งบุคลากรเหล่านี้ต้องมีการว่าจ้าง อาทิ ช่าง คนทำความสะอาด พนักงานการเงิน ผู้จัดการ ต้องมีการจ่ายค่าจ้าง เงินเดือน เพื่อเข้ามาดูแลในอาคารชุด ดังนั้นผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของอาคารชุดจะต้องมีการจ่ายเงิน เพื่อนำไปจ่ายค่าจ้างบุคลากรเหล่านี้ และนำไปจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นภายในอาคารชุด ซึ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์

เงินที่เรียกเก็บจากเจ้าของอาคารชุดในแต่ละห้องจะเรียกเก็บในนามของ "นิติบุคคลอาคารชุด" ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เงินที่เรียกเก็บมักจะเรียกเก็บอยู่ 2 ประเภทด้วยกัน คือ เงินกองทุน และค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัย เพื่อนำมาจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ ข้างต้น

การ จัดตั้ง "นิติบุคคลอาคารชุด" จึงเป็น "นิติบุคคล" ประเภทหนึ่ง แต่มิใช่นิติบุคคลตามประมวลรัษฎากร จึงเกิดปัญหาขึ้นมาว่า เงินกองทุน หรือเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้อยู่อาศัยจะได้รับยกเว้นไม่ ต้องเสียภาษีอากร

เนื่องจาก "นิติบุคคลอาคารชุด" ไม่ใช่นิติบุคคลตามประมวลรัษฎากรจึงไม่ต้องนำเงินได้ดังกล่าวมาเสียภาษีเงิน ได้นิติบุคคล อีกประเด็นหนึ่งถูกพิจารณาว่า เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บจากเจ้าของ ห้องชุดจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคาร ชุด พ.ศ. 2522 แล้วย่อมมีฐานะเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากจากเจ้าของห้องชุด และการกระทำการเรียกเก็บเงินกองทุน เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าสาธารณูปโภคจากเจ้าของห้องชุด เพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่อยู่ในความหมายของคำว่า "บริการ" ตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร

ดังนั้น นิติบุคคลอาคารชุดนั้น ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งนี้ ตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรที่ 33/2540 วินิจฉัยว่า นิติบุคคลอาคารชุดที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งกระทำกิจการเฉพาะตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ ยังไม่เข้าลักษณะเป็นผู้ประกอบการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่ต้องนำเงินกองทุน ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าสาธารณูปโภคที่เป็นค่าไฟฟ้า น้ำประปา โทรศัพท์ ที่จำเป็นอย่างอื่นที่เรียกเก็บจากเจ้าของห้องชุดมารวมคำนวณเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

1. นิติบุคคล อาคารชุดต้องกระทำกิจการเฉพาะ เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางหรือกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ตามที่กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดไว้
2. นิติบุคคลอาคารชุดต้องไม่กระทำกิจการใดนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ตามที่กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดไว้
3. นิติบุคคลอาคารชุดต้องไม่ขายสินค้าหรือให้บริการใดกับบุคคลอื่น ซึ่งมิใช่เจ้าของห้องชุดนั้น
4. กิจการตามวัตถุประสงค์ตาม 1. ต้องเป็นกิจการ ซึ่งตามปกติวิสัยในการจัดการดูแลรักษาอาคารชุดเป็นกิจการที่จำเป็น และสมควร

อย่างไรก็ดี เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดได้กระทำกิจการอื่น นอกจากการเรียกเก็บเงินกองทุนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งกิจการนั้น อยู่นอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่พระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดไว้หรือขายสินค้า หรือบริการให้แก่ผู้ที่มิใช่เจ้าของห้องชุด

เช่น ค่าสันทนาการ ค่าส่งแฟกซ์ ค่าถ่ายเอกสาร ค่าล้างรถ รายได้ค่าบริการแม่บ้านทำความสะอาด เป็นต้น การประกอบกิจการอื่นๆ นั้น เข้าลักษณะเป็นกิจการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม หากรายรับมีมูลค่าเกินกว่า 1,800,000 บาทต่อปี นิติบุคคลอาคารชุดฯ นั้นต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม และมีหน้าที่เสียภาษีมูลค่าเพิ่มจากรายรับที่ได้จากกิจการดังกล่าวด้วย


การหักภาษี ณ ที่จ่าย

นิติบุคคลอาคารชุด/นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็น นิติบุคคลตามกฏหมายอาคารชุด/กฎหมายจัดสรรที่ดินไม่เข้าลักษณะป็นบริษัทหรือ ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ ดังนั้นไม่ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด. 50 51 แต่เมื่อจ่ายเงินให้ผู้อื่นยังมีหน้าที่ต้องหัก ณ ที่จ่ายตามกฏหมาย เนื่องจากเป็นนิติบุคคลอื่นซึ่งกฏมายกำหนดให้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายอยู่ ดังนี้นจึงต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด. 1 2 3 53 54 แล้วแต่กรณี