ทำความเข้าใจกับ บทบาทและหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัย อาจจะประสบปัญหามากมาย ทั้งเรื่องที่จอดรถไม่พอ มีรถบุคคลภายนอกเข้าจอดมากีดขวางรถของผู้พักอาศัย การป้องกันอัคคีภัยไม่ได้มาตรฐาน ซื้อห้องแล้วไม่ได้โอน ค่าส่วนกลางแพง มิเตอร์น้ำ ไฟ ไม่เป็นธรรม คนข้างห้องส่งเสียงดัง และอีกสารพัดสารพันปัญหาที่ต้องพบเจอเมื่ออยู่ห้องชุดแบบเรา แต่ก็เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ ด้วยการร่วมด้วยช่วยกัน ขอเพียงอย่าปัดปัญหาให้พ้นตัว การปัดปัญหาให้พ้นตัว คือการก่อปัญหา เพราะทุกคนมีส่วนร่วมในการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด
เพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้พักอาศัยทุกคน

เนื่องจากงานบริหารการจัดการอาคารชุดเป็นสิ่งละเอียดอ่อน และส่งผลกระทบต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้พักอาศัยจำนวนมาก อีกทั้งยังเป็นองค์ประกอบชี้วัดมูลค่าของที่อยู่อาศัยได้ตลอดเวลา ทุกครั้งที่เลือกสรรผู้จัดการ จึงพินิจพิจารณาจากคุณสมบัติคร่าวๆดังต่อไปนี้


1.ต้องมี “ความรู้” ที่เกี่ยวกับอาคารชุดทุกด้านโดยเฉพาะกฎหมาย และผู้บริหารหรือพนักงานควรมีความรู้เกี่ยวกับงานการจัดการหรืองานบริหาร ซึ่งอาจจะเป็นความรู้ที่ได้เรียนมาหรือได้รับการถ่ายทอดจากผู้เชี่ยวชาญ

2.ต้องมี “ประสบการณ์” อย่างน้อยๆ ต้องผ่านงาน หรือมีประสบการณ์ในการดูแลอาคารชุดมาบ้าง ทั้งนี้ทั้งนั้นเนื่องจากประสบการณ์นับได้ว่าเป็นส่วนสำคัญมากสำหรับผู้บริหารอาคารชุด ต้องใช้เวลานานกว่าจะได้ความรู้มา อาจเป็นกุญแจดอกสำคัญที่จะช่วยไขปัญหาต่างๆ ได้และนำความรู้นั้นมาประยุกต์ ใช้ให้ดีกว่าที่เป็นอยู่

3.ต้องเป็นผู้ที่มี “ความคิดริเริ่ม” ตลอดเวลา เนื่องจากเป็นส่วนที่ทำให้การบริหารบ้านลอยฟ้าประสบกับความสำเร็จ เพราะความคิดสร้างสรรค์ทำให้เกิดมีสิ่งที่แปลกใหม่ และนำมาประยุกต์บางส่วนก็จะทำให้งานนั้นๆ ดำเนินไปได้ด้วยดี

4.ต้องเป็นบุคคลที่มี “ความรับผิดชอบในงานและตรงต่อเวลา” เหตุเพราะการทำงานทุกวันนี้น้อยคนนักที่จะมีความรับผิดชอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในงานบริการ ซึ่งมีคนบางกลุ่มหากได้รับมอบหมายงานต่างๆ เขาจะต้องทำให้เสร็จและมีความรับผิดชอบ พร้อมที่จะเผชิญปัญหานั้นๆ และพยายามแก้ไขให้เรียบร้อย

5.ต้องมีความรู้ด้าน “ไอที” โดยเฉพาะคอมพิวเตอร์ ตลอดจนโปรแกรมดูแลควบคุมด้านบัญชีการเงินและดูแลรักษาความปลอดภัย

6. มีความ “ซื่อสัตย์สุจริต” ซึ่งผู้จัดการที่ดีต้องมีให้กับอาคารชุดที่ตัวเองดูแลรับผิดชอบตลอดเวลา

7.มี “มนุษยสัมพันธ์” เพราะการมีมนุษยสัมพันธ์ที่ดีทั้งต่อองค์กรและผู้พักอาศัยทุกราย ตลอดจนผู้ที่เกี่ยวข้อง ทั้งภายนอกและภายในย่อมเป็นสิ่งที่ดีสำหรับการบริหารอาคารชุด เป็น อย่างมาก รวมทั้งการสร้างมนุษยสัมพันธ์กับเพื่อนร่วมงาน นอกจาก ทำให้งานเดินแล้ว ยังทำให้บรรยากาศในที่ทำงานดีขึ้นด้วย

จริงๆแล้วยังมีอีกหลายประเด็น ที่ยังไม่กล่าวถึงทั้งในด้านบุคลิก และ ความเป็น “เป็นนักบริการ”  แต่สิ่งที่ต้องมาก่อนเรื่องอื่นๆคือ “ซื่อสัตย์สุจริต” และ "ความขยัน" เอาใจใส่ต่อผู้อาศัยอย่างเต็มใจ ก็ ก็น่าจะทำให้เจ้าของร่วมอุ่นใจได้

เมื่อเราได้รู้เรื่องคุณสมบัติแล้ว คราวนี้มารู้สำหรับหน้าที่โดยกฏหมายที่ตีความไว้ได้ดังนี้

1. จัดการเรื่องต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ในการจัดการ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยพร้อมใช้งานตลอดเวลา และเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม

2. จัดซื้อ/จัดหาทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่เจ้าของร่วม ในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด

3. เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด

4. ดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด

5. ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุด และการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยให้เป็นไปตาม เจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งที่มีอยู่แล้วและที่จะมีในอนาคต

6. เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม รวมทั้งมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี เป็นต้น

7. สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทนตนเองได้ ในเรื่องต่าง ๆ ตามข้อ 6. แต่ต้องแจ้งหรือปรึกษาหารือต่อคณะกรรมการอาคารชุดก่อนการดำเนินการ

8. ในกรณีเร่งด่วน มีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา และจัดการทรัพย์สินของตนเอง

9. จัดให้มีการประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

10. กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด