ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลจะทำอย่างไร

การที่เราจ่ายค่าส่วนกลางให้นิติบุคคล ก็เพราะเราคำนึงถึงความจำเป็นที่นิติบุคคลต้องบริหารจัดการให้หมู่บ้านหรืออาคารชุด อยู่ในสภาพที่ดี สังคมที่ดี ผู้อาศัยมีความสุข แต่สิ่งที่เกิดขึ้นจริงยังมีผู้อาศัยที่มักจะอ้างสิทธิไม่ว่าสิทธิส่วนตัว หรือสิทธิในพื้นที่ส่วนรวมแต่กลับปฏิเสธหน้าที่ความรับผิดชอบในการจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยจะอ้างเหตุผลต่างๆ นานา


ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เป็นปัญหาหนักอกของผู้บริหารและกรรมการนิติบุคคลทุกแห่ง ซึ่งแต่ละแห่งต่างก็พยายามหาวิธีทางจัดการในรูปแบบที่ต่างกัน บ้างก็ได้ผล บ้างก็ไม่ได้ผล

ในส่วนของอาคารชุด การจัดการของนิติบุคคลค่อนข้างเคร่งครัดเด็ดขาด อาจเนื่องจากมีเงื่อนไขบางอย่างเอื้อให้สามารถทำได้ เช่น การเข้า-ออกอาคาร ปกติใช้ระบบ Key Card ในการเปิดประตูเข้า-ออก ก็จะให้ Up Date ข้อมูลทุก 1-3 เดือน ผู้ไม่ชำระค่าส่วนกลางก็จะเข้าอาคารไม่ได้หรือไม่สะดวก (กรณีต้องรอคนอื่นเข้าอาคาร) หรือไม่ก็ติดประกาศไว้หน้าลิฟต์/ในลิฟต์ ว่าห้องชุดเลขที่นี้... ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เหมือนกับเป็นการประจานกันไปเลยก็มี

ยาแรงของนิติบุคคลอาคารชุด สำหรับผู้ค้างชำระและเพิกเฉย นิติบุคคลจะแจ้งเตือนและทำการตัดไฟฟ้าและน้ำประปา กรณีนี้ผู้อยู่อาศัยอยู่ไม่ได้แน่นอน ต้องจำใจมาชำระ แต่ปัญหาก็ยังไม่หมด เพราะยังมีห้องชุดอีกประเภทหนึ่งที่ไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลาง นั่นคือ ห้องที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยหรือห้องที่ถูกธนาคารยึด ซึ่งอาจต้องรอเมื่อมีการซื้อ-ขาย ทำนิติกรรมสัญญา เพราะต้องมีใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล การจะได้รับการชำระค่าส่วนกลางจากห้องชุดประเภทนี้ก็ต้องรอให้มีการซื้อขายหรือทำนิติกรรมกันก่อน

แต่กรณีบ้านจัดสรร อาจไม่สามารถจัดการได้เหมือนอาคารชุด เพราะเงื่อนไขต่างกัน เช่น มิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้าเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกบ้านจึงไม่สามารถตัดได้ วิธีการจากเบาไปหาหนักที่ใช้กันมีตั้งแต่การปรับเปลี่ยนสติกเกอร์ เข้า-ออกหมู่บ้านทุก 6 เดือน หรือ 1 ปี เพื่อกระตุ้นให้ลูกบ้านมาชำระค่าส่วนกลางแลกกับความสะดวกในการเข้า-ออก วิธีนี้ก็ไม่ถึงกับได้ผล เพราะผู้ไม่ชำระยอมแลกบัตรทุกเช้า-เย็น หรือไม่ก็ยอมลงจากรถมายกไม้กั้นทางเข้า-ออกเองก็มี

อีกวิธีการหนึ่งซึ่งถือว่าแรงขึ้นมาอีกขั้น คือ งดจัดเก็บขยะหรืองดสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าชดเชยกรณีขโมยขึ้นบ้าน ถามว่าได้ผลหรือ? ก็ดีพอสมควร แต่ลูกบ้าน ที่จงใจไม่จ่ายไม่สน ไม่กลัวขโมยก็ยังมี

นิติบุคคลบ้านจัดสรรดูเหมือนจะมีข้อจำกัดในการบริหารจัดการมากกว่าอาคาร ชุด และก็เกิดขึ้นทุกหมู่บ้านทั้งบ้านราคาไม่ถึง 1 ล้านบาท จนถึงบ้านราคาเป็นสิบล้าน แม้ว่ากฎหมายจะบัญญัติไว้ว่าผู้ที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน...(มาตรา 50 พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 )

ดังนั้น ลูกบ้านผู้ค้างชำระเกิน 6 เดือนให้ระงับการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ลองคิดดูว่าซื้อบ้านกว่าจะผ่อนหมดกว่าจะปลอดจำนองก็ต้อง 15-25 ปี จะทำนิติกรรมอีกทีก็ต้องรอเป็นสิบๆ ปี ถ้าไม่จ่ายซะอย่างนิติบุคคลจะทำอะไรได้

จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ขอเรียนว่าวิธีการเดียวที่ได้ผลแน่นอน 100% คือ การฟ้องร้องต่อศาล และปัจจุบันศาลได้มีการพิจารณาคดีหลายร้อยคดี มีแนวทางชัดเจนว่าผู้อาศัยต้องเป็นผู้มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ที่ผมต้องกล่าวเช่นนี้ เพราะเห็นว่า ในเมื่อเราซื้อบ้านหรือห้องชุด เราย่อมต้องรู้อยู่แล้วว่า เราจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

ดังนั้น เราจะไปดื้อดึงหรือเอารัดเอาเปรียบเพื่อนบ้านไปทำไม เพราะในที่สุด แล้วเมื่อมีการฟ้องร้องเกิดขึ้น ท่านย่อมต้องเสียทั้งค่าส่วนกลาง ดอกเบี้ย ค่าปรับ ค่าทวงถาม ไม่นับรวมค่าเสียเวลา เสียค่าทนาย และอื่นๆ อีกมาก ถามว่าแล้วเราและชุมชนได้อะไร??

สมาชิกผู้อยู่อาศัยในทุกโครงการฯ หากมีข้อสงสัย ปัญหาร้องเรียน ติดต่อมาได้ที่ E-mail : rungsarn@ncgroup.co.th ผมยินดีตอบทุกคำถาม ครับ

ที่มา สยามธุรกิจ